Votre responsable Diagnostic Immobilier
Éric KACZMAREK
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Le PPT sur ()
Avec la loi « Climat et Résilience » , le gouvernement souhaite ancrer l’écologie dans notre société, et le monde du bâtiment n’y fait pas exception.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il vise à :
- lister les travaux à prévoir dans les parties communes,
- évaluer la somme - et donc les les frais à anticiper pour les copropriétaires -,
- et soumettre un calendrier sur 10 ans qui sera présenté en rassemblement des copropriétaires – AG- par le syndicat des copropriétaires puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est une méthode unique classant les travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il est un formidable outil d’aide à la décision commune et répond à trois objectifs prioritaires :
- Le maintien des bâtis pour prévenir le mécanisme naturel de son usure et limiter les dégâts.
- La protection de ses habitants.
- L’amélioration énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) repose sur l’analyse du logement et des équipements de l’immeuble, ainsi que du diagnostic énergétique à l’immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il comporte :
- L’inventaire de travaux destinés à rénover la copropriété ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances escomptées à la suite de l’achèvement de ces travaux.
- Le calcul du coût des travaux.
- Leur planification sur les dix années futures.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est-il obligatoire sur ?
À partir du 1er.01.2023, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) si le l’immeuble a plus de quinze ans et que la copropriété compte plus de deux-cents lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire, ses procédés de d’application seront votées en rassemblement des copropriétaires – AG-. Les parkings ou garages ne s’appliquent pas en tant que lots principaux.
Qui réalise le plan pluriannuel de travaux (PPT) sur ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être accompli par une personne disposant de compétences et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de degré identique dans le domaine des techniques du bâti.
Ce technicien devra donc avoir une vision globale une vue d’ensemble de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect thermique, mais il devra également se défendre de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les endroits variés (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les logements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Chez AC Environnement, les salariés éprouvés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble des compétences nécessaires à l’accomplissement d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et proposent à leurs clients (syndicat des copropriétaires et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du plan pluriannuel de travaux (PPT) pour un propriétaire ?
À partir du 1er.01.2023, il ne sera plus possible de louer une habitation classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est évaluée à + 450kWh par m² et par an.
En 2025, cela concernera toutes les habitations classés en « nouveau G », puis 2028 pour les biens immobiliers en « F », etc.
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de l’immeuble dans sa globalité et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de soufflerie et encore des modes de chauffage.
Avant de demander un expert pour la réalisation du plan pluriannuel de travaux (PPT), le syndicat des copropriétaires va devoir exposer aux copropriétaires l’état de la construction et de ses équipements collectifs. Il s’aidera bien entendu sur un audit thermique, ou DPE collectif. Les opérateurs d’AC Environnement seront alors un appui sérieux pour les syndics.
Comment faire un plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété ?
1/ La nomination du rédacteur du plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être réalisé par un individu disposant de formations et de garanties spécifiques à savoir un diplôme validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau similaire dans le domaine des techniques du bâti. Cela peut concerner un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
La personne sera nommée en assemblée générale à la majorité simple. Cela permet de garantir son autonomie et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)en assemblée générale
Une fois le plan pluriannuel de travaux (PPT) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La introduction du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du plan pluriannuel de travaux (PPT)
Si des rénovations sont programmés au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet sera mentionné dans l’ordre du jour. Ces intensions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ceux qui sont absents).
Et si tout ou partie du plan pluriannuel de travaux (PPT) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter en même temps la provision pour l’année des fonds de travaux de la copropriété.
